Mit Video: Gut und erschwinglich wohnen – für alle

Erschwinglicher Wohnraum für Familien – dieses Ziel verfolgt die Stadt Pfaffenhofen mit einer aktiven Bauland- und Wohnraumpolitik. (Foto: Michael Leopold)
 
Wesentlich mehr Sozialwohnungen – so wie hier in der Luckhausstraße – will die städtische Wohnraumbeschaffungsgesesellschaft in den nächsten Jahren bauen.
 
136 zusätzliche Sozialwohnungen sollen in den nächsten Jahren entstehen – finanziert durch den Verkauf alter Objekte, deren Sanierungskosten unverhältnismäßig hoch sind. Grundstücke für die Neubauten stammen aus dem Bestand von Stadt bzw. Stiftung und dem Einheimischenmodell in neuen Baugebieten.

Baugebiete, Sozialwohnungen, Mietpreise: Top-Thema Wohnungswirtschaft

Die Stadt Pfaffenhofen hat das Thema Wohnen derzeit ganz oben auf ihrer Agenda stehen. Schließlich wächst die Kreisstadt, zuletzt um rund 350 Einwohner pro Jahr. Und auch die Immobilienpreise haben stark zugelegt. Damit dauerhaft genug erschwinglicher Wohnraum für Einheimische und Neubürger zur Verfügung steht, ist in den letzten Wochen ein ganzes Bündel an Maßnahmen beschlossen worden: Neue Baugebiete werden ausgewiesen, mehr Sozialwohnungen gebaut, das Einheimischenmodell ist ausgeweitet worden und man war aktiv, um den Anstieg der Mietpreise einzudämmen.

Immer mehr Menschen möchten in Pfaffenhofen und seinen Ortsteilen leben. Die Stadt ist ausgezeichnet lebenswert und liegt inmitten der wirtschaftsstärksten Region Deutschlands. Während die Einwohnerzahl in den Jahren 2009 bis 2012 um durchschnittlich 100 Personen jährlich gewachsen ist, beträgt der Zuwachs seit 2013 rund 340 Bürger pro Jahr. Die Folge: Die Immobilienpreise steigen und Wohnraum wird knapp. Andererseits soll Pfaffenhofen nur moderat wachsen und sein kleinstädtisches Flair bewahren – so sieht es das integrierte Stadtentwicklungskonzept vor. Dieses ist 2012 im Rahmen von PAF und DU-Bürgerwerkstätten erarbeitet worden.

Neuer Wohnraum ohne Zersiedelung

Es gilt also, einen Spagat zu schaffen: Neuen Wohnraum schaffen ohne weitere Zersiedelung. Und obendrein soll Wohnen in Pfaffenhofen auch noch bezahlbar bleiben – und zwar nicht nur für Gutverdiener. Ein umfangreiches Maßnahmenpaket für Häuslebauer und Mieter soll dazu beitragen:

1. Neue Baugebiete: In Heißmanning („Weingartenfeld“) und an der Moosburger Straße Richtung Kuglhof („Pfaffelleiten“) werden zwei neue, größere Baugebiete ausgewiesen. Beide fügen sich zwischen bestehende Bebauung ein.

2. Erweiterung des Einheimischenmodells: Künftig sollen noch mehr Pfaffenhofener Bürgerinnen und Bürger in den Genuss vergünstigter Bauplätze kommen. Daher wird künftig die Hälfte aller Grundstücke in einem neuen Baugebiet an die Stadt abgetreten. Im Rahmen des Einheimischenmodells werden die Bauplätze dann von der Stadt an Familien vergeben, so dass diese ein Eigenheim errichten können. Neu ist, dass nun auch Eigentumswohnungen oder Sozialwohnungen auf Grundstücken aus dem Einheimischenmodell gebaut werden können. Durch eine Aktualisierung der Vergaberichtlinien soll gewährleistet sein, dass wirklich diejenigen gefördert werden, die sich ein Eigenheim in Pfaffenhofen sonst nicht leisten könnten – und die tatsächlich dem Ort besonders verbunden sind.

3. Aktivitäten zur Eindämmung der Mietpreise: Pfaffenhofen wird künftig zu den Orten zählen, wo die so genannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen gilt sowie die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen. Zudem soll ein Mietspiegel aufgestellt werden.

Unterstützung Schwacher als Anliegen

Einen besonderen Schwerpunkt legt die Stadt in den nächsten Jahren auf den sozialen Wohnungsbau. Dieser gehört nicht zu den Pflichtaufgaben einer Kommune. Dennoch ist es den Verantwortlichen in Stadtrat und Verwaltung ein Anliegen, dass die Schwachen der Stadt – Alleinerziehende mit Kindern oder chronisch Kranke beispielsweise – nicht auf der Strecke bleiben oder wegziehen müssen, weil sie am freien Markt keine erschwingliche Wohnung finden. Auch für anerkannte Asylbewerber wird künftig weiterer Wohnraum gebraucht.

Aktuell gibt es in Pfaffenhofen etwa 330 Sozialwohnungen. Mehr als doppelt so viele wären aber nötig. Ein Richtwert besagt, dass der Anteil des öffentlich steuerbaren Wohnraums in einer Kommune bei sechs Prozent liegen sollte. Das würde für Pfaffenhofen 720 Sozialwohnungen bedeuten bei 12.000 Haushalten insgesamt. Der tatsächliche Bedarf ist nur schwer zu ermitteln. Das Landratsamt stellt etwa 70 Wohnberechtigungsscheine pro Jahr aus. Damit können die Mieter sich für eine sozial geförderte Wohnung bewerben. Bei den städtischen Sozialwohnungen liegen die Mieten zwischen 3,52 Euro (Altbau) und 7,75 Euro (Neubau) je Quadratmeter. Abhängig vom Einkommen erhalten die Mieter zusätzlich noch einen Mietzuschuss vom Staat. Zum Vergleich: abhängig von der Größe kosten Neubauwohnungen in Pfaffenhofen am freien Markt zwischen 9,29 und 11,46 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen gibt es ab 7,35 bis hinauf zu über 16 Euro!

Von den bestehenden öffentlichen Wohnungen sind mehr als 180 im Eigentum der Stadt, der städtischen Wohnraumbeschaffungsgesellschaft oder der von der Stadt verwalteten Stiftung. Die restlichen gehören dem Evangelischen Siedlungswerk und der Oberbayerischen Heimstätte.

Sportlicher Plan für neue Sozialwohnungen

In den nächsten Jahren will die Stadt so viele neue Wohnungen wie möglich schaffen. Dafür hat sie ein umfangreiches Konzept und einen „sportlichen Zeitplan“, so Bürgermeister Thomas Herker, erarbeitet. Zunächst sollen bestehende Sozialwohnungen, die in einwandfreiem Zustand sind, weiterhin gut gepflegt werden. Dies betrifft zum Beispiel das erst zwei Jahre alte Haus in der Luckhausstraße mit 15 Wohneinheiten. Wo es wirtschaftlich vertretbar ist, sollen sanierungsbedürftige Gebäude wieder in Stand gesetzt werden, um den Wohnraum zu erhalten. Dies ist z. B. bei den Objekten in der Dr.-Bergmeister-Straße der Fall. Eine Untersuchung hat jedoch auch ergeben, dass sich bei vielen Wohngebäuden von Stadt und Stiftung ein Erhalt nicht lohnt, weil der Sanierungsbedarf zu groß ist sowie die Ausnutzung der Grundstücke nicht optimal. Es ist daher besser, die entsprechenden Grundstücke zu verkaufen und die Erlöse für Neubauten zu nutzen.

Geeignete Flächen dafür stehen zum Teil bereits zur Verfügung oder werden im Rahmen des Einheimischenmodells in den neuen Baugebieten nutzbar sein. Ziel ist es, die Sozialstruktur in allen Vierteln der Stadt ausgewogen und vielfältig zu gestalten. So werden beispielsweise noch dieses Jahr in der Ziegelstraße acht weitere Wohnungen gebaut. 36 neue Wohneinheiten sollen am bisherigen Parkplatz in der Kellerstraße geschaffen werden, die Planung beginnt demnächst. Am Areal des alten Krankenhauses wird nach der Gartenschau ein Mehrgenerationenhaus errichtet mit bis zu 40 Wohneinheiten. Insgesamt könnten, so das Konzept, in den nächsten Jahren mehr als 130 zusätzliche Sozialwohnungen entstehen sowie rund 60 Wohnungen in „schlechten“ Gebäuden durch Neubauten ersetzt werden. Die Mieter der alten Häuser werden natürlich nicht einfach auf die Straße gesetzt, sie erhalten Ersatzwohnungen. Alles in allem sollen mittelfristig 30 Millionen Euro investiert werden. Der Großteil kann mit Grundstückserlösen und öffentlichen Fördermitteln bestritten werden. Aus dem Stadthaushalt wären noch rund 2,5 Millionen Euro nötig.


„Alle Kraft in die Wohnraumbeschaffungsgesellschaft“

Eine Voraussetzung, die ehrgeizigen Pläne zu schaffen, ist eine grundsätzliche Neuorganisation der städtischen Wohnungswirtschaft. Dazu wird die städtische Wohnungsgesellschaft gestärkt und personell ausgebaut. Die „Wohnraumbeschaffungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Pfaffenhofen a. d. Ilm GmbH“, so der vollständige Name, ist eine hundertprozentige Tochter der Stadt. Sie besteht seit 1991 und ist – nach einer längeren Pause – seit 2012 wieder im sozialen Mietwohnungsbau aktiv geworden. Die Gesellschaft soll künftig auch die Wohnungen betreuen, die im Eigentum der Stiftung sind, und – als Hauptzweck – die geplanten neuen Sozialwohnungen bauen. Oder wie Bürgermeister Herker es ausdrückt: „Wichtig ist, dass wir jetzt anfangen und alle Kraft in die Wohnraumbeschaffungsgesellschaft stecken!“ Und dann kann Pfaffenhofen ein Ort bleiben, wo weiterhin alle gut leben können – die Starken und die Schwachen.

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